上半年卖地510亿，这座城市的房价要涨吗？

广州上半年土地出让金，再创新高，这意味着什么？

根据广东电视台房产频道的信息，上半年广州共计有36宗住宅及商办、商住用地供应，成交33宗，总成交面积为128.33万平方米，揽金更是高达510亿元！

510亿元是什么概念？不仅比去年上半年大增31%，甚至远超土拍最疯狂的2017年上半年。

制图／房频。数据来源／中指院 

很多读者问我，土拍市场那么好，是否意味着广州楼市正在转向，下一波行情即将开启呢？

对此，我的看法是，未必，土拍虽好，不代表楼市一定好。过往经验说明，“地热房冷”的现象并不少见。

而且，相比往年，今年的行情还有这样几点不同。

第一，今年出让的地块，平均质素更高，贵过去年同期十分正常。比如，天河、荔湾、白云等中心城区的地块开始重出江湖了，供应充足，购房者的选择更加多元化。

中原地产的数据显示，去年广州仅五个区供地，而且54%集中在增城，而今年则是“多点开花”策略，有8个区在供地，断供多年的天河、荔湾也开始供地了，白云、南沙供地猛增，和增城形成“三足鼎力”之势。

第二，今年土拍的溢价其实不高，整体比较合理。

中原地产的数据显示，今年用地平均溢价率为21.6%，从近7年数据看，排第四位。相比起2013、2014、2016三个土拍热年，溢价率适中。

例如番禺东环街的一宗住宅用地，因为起拍价达到3.3万，明显的“面粉贵过面包”，于是就流拍了，显示开发商拿地和往年相比，谨慎多了。

另外，昨天出让的白云区一宗超大住宅用地，和地铁站很近，质素不错，但楼面价才1.5万多。同样的地块如果在深圳，起码能拍到2.5万以上。前两天深圳的那场世纪土拍，位于光明新区的两宗住宅用地，甚至拍到4万多块。

相比深圳，广州的土拍市场，可以说很保守了，泡沫不算大。

第三，成交量还没有明显起来。

交易量是任何一个市场出现牛市的基本前提，无论是股市还是楼市，如果成交量没有起来，说什么都没用，仅凭个别区域、个别项目的大卖，是毫无说服力的。而这方面，今年上半年和楼市热年还差得远。

中原地产的数据显示，2019年上半年，广州一手房交易为42019套，虽然高于去年，但比2016、2017年少了一万多套。

相比一手房，二手房的表现就更差了。

数据显示，2019年上半年，广州二手整体共成交53372宗，比去年下半年下降7.9%，比去年同期大降22.3%，成交创近四年最低位。

区域方面，除了黄埔区，其他各区成交量均出现下滑。荔湾、越秀、白云等中心区，成交下滑了2-3成，而往年的二手交易大户番禺，成交量也仅为4617宗，相当于去年同期的一半左右。

所以，无论是一手市场还是二手市场，目前的成交量都不足以支撑大行情的出现。

第四，从宏观层面看，目前的货币政策、限购限贷还不允许房价有大的异动，之前已有苏州、大连等城市因为房价过热被敲打，说明国家对房地产的宏观调控没有放松，“打地鼠”式的管控仍然会继续。

别忘了，四年前那一波行情，是有“去库存”这个大背景作为系统性支撑的，信贷、调控基本大开绿灯，地王刷屏不过是推波助澜的一个助攻，而今天完全没有这个基本前提。

而且，现阶段的政策风口似乎已切换到旧改，未来会有几万亿资金会流入老旧小区改造，对日趋衰败的老城区带来极大的提振效应。升级后的老房子，会重新赢得市场的青睐，这相当于加大了市场的供应量，严格来说，这对一手房市场是一次利空。

总体来说，广州今年上半年的土拍市场火热，只能说明房企仍然看好广州的长远价值，但在短期内，很难有什么大行情出现。

毕竟，作为一个每年新增人口超过40万、在全国政经版图中举足轻重的国家中心城市，没有哪个房企甘愿错过这个市场。

之前的文章已经说过，到2035年，广州还将新增城镇住房200万套以上。可以说，北上深即将进入存量房时代，只有广州还在开疆拓土，不断开辟新的空间和可能。

这个城市的周期性很长，有眼光的房企一定会长期下注。

（编者注：作者系广州房地产协会专家委员会委员、华南城市研究会副会长）

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